일반주거지역의 분류 및 확인법

오늘도 역시 인터넷 서핑을 하던 중 글을 읽다가 궁금증이 일어서 찾아보게 된 단어, "일반주거지역"입니다.

 

"이 아파트는 제3종 일반주거지역이기 때문에 투자가치가 높다"라고 말하는 글이었는데요.

제3종 일반주거지역인데 왜 투자가치가 높다는 건지에 대한 이해가 되지 않아서 한번 알아보게 되었습니다. 

 

□ 일반주거지역의 분류

 

일반주거지역의 개념은 '국토의 이용 및 계획에 관한 법률 및 시행령'에서 찾아볼 수 있습니다.

정리하면, 일반주거지역은 '편리한' 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이네요.

그리고 제1종, 제2종, 제3종 일반 주거지역의 차이점은 '저층', '중층', '중고층' 인 것을 알 수 있습니다.

국토의 이용 및 계획에 관한 법률 제36조 제1항 제1호 가목
주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령 제30조 제1항 제1호 나목
일반주거지역 : 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(1) 제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(2) 제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역
(3) 제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

 

건폐율, 용적률의 상세내용은 국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령 제84조(건폐율), 제85조(용적률)에서 찾아보실 수 있습니다. 다만,  관할구역의 면적, 인구규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없으니, 결국 한도 내에서 각 지자체별로 결정할 수 있는 것으로 보이네요.

국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령 제84조 제1항 (건폐율)
3. 제1종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 60퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 50퍼센트 이하

국토의 이용 및 계획에 관한 법률 시행령 제85조 제1항 (용적률)
3. 제1종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 200퍼센트 이하
4. 제2종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 250퍼센트 이하
5. 제3종일반주거지역 : 100퍼센트 이상 300퍼센트 이하

 

위의 법 조항을 표로 정리하면 아래와 같습니다.

	제1종 일반주거지역	제2종 일반주거지역	제3종 일반주거지역
건폐율	60% 이하	60% 이하	50% 이하
용적률	100%이상 200% 이하	150% 이상 250% 이하	200% 이상 300% 이하

 

□ 일반주거지역 중 제3종이 좋다는 의미

 

처음에 왜 3종 일반주거지역이 투자에 좋다는지 한번 생각해보겠습니다.

제3종 일반주거지역은 제1종, 제2종 주거지역에 비해 용적률이 높습니다. 용적률이 높다는 것은 좀 더 높은 층으로 지을 수 있다는 건데요. 단순히 이렇게만 보면 좋은지 모르겠습니다.

 

그런데 재건축과 관련된다면, 의미가 달라지게 됩니다.

특히 용적률 한도 대비 현재 지어진 아파트의 용적률이 차이가 많이 난다면 사업성이 높다고 볼 수 있습니다.

용적률 만큼 더 많은 가구수를 만들어내고, 일반 분양에 따라 분양수익이 많이 나면 기존 조합원들에게는 이익이 되는 것입니다.

 

□ 지자체의 용적률 제한 확인법

먼저, 국가법령정보센터로 들어갑니다.(http://www.law.go.kr/)

국가법령정보센터

1. 자치법규 메뉴에서, 현행 자치법규로 들어갑니다.

2. 저는 울산사람이라 "울산광역시 도시계획 조례"라고 검색했습니다. 만약 서울이 궁금하면, 서울특별시 도시계획 조례로 검색하면 됩니다. 타 지역의 경우도 지역이름만 바꾸면 되겠죠?

3. 조례를 쭉 보다보면, "제46조(용도지역 안에서의 건폐율‧용적률) 법 제77조제1항 및 영 제84조제1항, 영 제85조제1항 및 제2항에 따라 지역에 따른 건축물의 건폐율 및 용적률은 별표 24에 따른다" 라고 나오네요.

4. 아래로 쭉 더 내려가면, 별표 제24가 나옵니다. 울산은 시행령 상의 건폐율, 용적률 그대로를 사용하고 있네요.

 

□ 내가 살고있는 아파트는 몇 종 주거지역일까?

 

제일 먼저, 스마트 국토정보 서비스에 접속합니다.

https://m.nsdis.go.kr/index.jsp

스마트국토정보

1. 화면에서 원하는 주소를 검색합니다.

2. 원하는 주소가 나오면 클릭합니다.

 

3. 화면 제일 아래쪽에 '토지'를 선택합니다.

4. 부가정보-국토의 계획 및 이용에 제3종 일반주거지역이 보이시나요? 문수로 아이파크 1단지는 제3종 일반주거지역입니다.

 

지금까지 일반주거지역(제1종, 제2종, 제3종)과 의미, 그리고 확인방법까지 한 번 알아보았습니다.

 

감사합니다.

오류 지적은 언제든지 환영입니다~!