조정대상지역, 투기과열지구

`20.12.18. 기준으로 조정대상지역 36곳 , 투기과열지역 1곳이 추가로 지정되면서, 조정대상지역은 111곳, 투기과열지구는 49곳으로 늘어나게 되었습니다.

 

제가 보유하고 있는 집이 있는 지역도 이번에 신규로 조정대상지역으로 지정되어 공부할 필요가 있겠다는 생각이 들어 정리해 보았습니다.

 

조정대상지역/투기과열지역

조정대상지역 투기과열지구에 대해서는 국토교통부에서 배포한 보도자료(2020.12.17. 목) "규제지역 지정 및 실거래 조사, 현장단속 강화"에 나와있는 내용이 정리가 잘 되어있어 발췌하였습니다.

조정대상지역, 투기과열지역은 성격이 조금 다르기는 하지만 규제지역으로 지정하여 과도한 집값상승을 막으려는 의도로 만든 정책입니다.

구분	조정대상지역	투기과열지구
법령	주택법 제63조의2, 시행규칙 제25조의 3	주택법 제63조, 시행규칙 제25조
지정기준	정량적 요건 : 공통요건 + 선택요건 중 1개이상 충족시 지정 (공통요건) 직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역 (선택요건) ① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1) ②  직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상 증가 ③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균이하 정성적 요건 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역	정량적 요건 :공통요건 + 선택요건 중 1개이상 충족시 지정 (공통요건) 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역 (선택요건) ① 전 2개월 월평균 청약경쟁률 모두 5:1 초과(국민주택규모 10:1) ② 주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소 ③ 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소 ④ 신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약1순위자에 비해 현저히 적은 경우 정성적 요건 : 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역
지정절차	지자체 의견 청취 및 주거정책심의위원회 심의를 거쳐,국토부장관이 지정	지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 국토부장관 : 시ㆍ도지사의 의견을 들어 지정 시ㆍ도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정

(출처 : 국토교통부 홈페이지 /  www.molit.go.kr)

 

 

조정대상지역/투기과열지역 현황

 

아래의 그림은 국토교통부 보도자료에 있는 규제지역 지정현황입니다.

규제지역 지정현황 / 출처 : 국토교통부

제가 보기에 불편해서, 아래의 사진처럼 엑셀로 한번 정리해봤는데, 엑셀자료는 첨부파일로 올려두겠습니다. 

보도자료 상의 지정현황은 시단위, 구단위, 특정지역 등으로 분류되어 있어 분류수준이 각각 다른 것 같아, 엑셀로 정리할 때, '시/군/구' 단위로 분류해서 정리했습니다. 그리고 `20.11월 기준 '시/군/구' 인구수도 넣어두었으니 재미로 한번 보시면 좋을 것 같습니다.

201218_규제지역 지정 현황.xlsx

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규제지역 지정현황(엑셀자료)

 

조정대상지역/투기과열지역에 대한 생각

위에서 만든 규제지역 지정현황 자료로 몇가지를 분석해보았습니다.

 

ㅇ250개 시/군/구 중에서 118개 지역이 조정대상지역, 52개 지역이 투기과열지구입니다.

ㅇ특별시, 광역시의 74개 시/군/구 중에서 7개 지역을 제외한 나머지 67개 지역이 전부 조정대상지역이네요.

ㅇ인구수가 10만명도 안되는 시/군/구 92개 중에서 4개 지역이 조정대상지역인데, 나머지는 규제대상이 되지는 않을 것으로 보입니다.

ㅇ조정대상지역내의 인구수 비중이 전체의 약 73.1% 입니다 (지정지역 내에서 제외되는 곳은 반영하지 않았습니다.)

 

이런 점으로 미루어 봤을 때, 지정될 지역은 다 지정됐다고 보는게 맞지 않나 하는 생각도 드네요. 

 

초저금리 기조속에서 꾸준히 늘어나고 있는 통화량으로 인해 유동성이 매우 풍부해진 상황인데, 그 유동성이 갈 곳이 없으니 부동산, 주식 등 자산시장으로 흘러들어가고 있는 것으로 보입니다.

 

게다가 부동산 불패라는 믿음, 좋은 집에 대한 한국인의 갈망으로 인해 부동산에 대한 관심이 전국민으로 확대되었고, 유튜브, 부동산 카페 등으로 부동산 정보공유가 활발해지다보니 대중의 수요 쏠림 현상도 있는 것 같습니다.

 

그리고, 투자자들은 규제가 없는 지역으로 발빠르게 움직이는데, 정부정책은 여러가지 절차와 심의를 거쳐서 이루어질 수 밖에 없기 때문에 한발 느리기 때문에 정부정책으로 해결하기도 정말 쉽지 않은 것 같습니다.

 

대부분의 지역이 규제지역이 된 상황에서 앞으로 시장이 어떻게 움직일지 궁금해지네요. 광역시 규제지역에서 제외된 곳들로 풍선효과가 발생할지, 아니면 어차피 대부분 규제지역인데 다 정리하고 서울로 가서 똘똘한 한채를 가질지, 아니면 정부정책이 효과가 있어 집값이 안정화 될 것인지 향후 행방이 정말 궁금합니다.

 

혹시 엑셀자료에 수정할 부분이 있으면, 알려주세요.

감사합니다.