전세계약 연장(묵시적 갱신)은 언제까지?

전세계약의 묵시적 갱신은 언제까지일까요? 만약 임대인(집주인)이고, 현재 임차인(세입자)과의 계약을 더 이상 연장하지 않으려고 한다면 언제까지 계약을 연장하지 않겠다고 해야할까요?

 

갱신거절의 통지기간

갱신거절의 통지기간은 개정된 법 이전과 이후로 나뉩니다.

`20.12.10일 이전에 체결된 계약  예전 법에 따라 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지

`20.12.10일 이후에 체결된 계약  개정된 법에 따라 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지

 

법적근거(주택임대차보호법)

주택임대차보호법 제6조에 해당내용이 있습니다. 임대인이라면 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 간에 갱신거절의 통지를 해야합니다. 해당법은 `20.6.9일에 개정이 되었고, 부칙에 따라 6개월이 경과한 날인 `20.12.10일부터 적용되며, 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용합니다.

제6조(계약의 갱신) 
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.  <개정 2020. 6. 9.>

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.  <개정 2009. 5. 8.>

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

부칙

제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약 갱신에 관한 적용례) 제6조제1항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다.

 

만약, 임차인(세입자)이라면 해당 기간동안의 갱신거절이 없는 경우, 이전 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 볼 수 있고, 이렇게 묵시적 갱신이 되었다면, 임차인의 경우 제6조의2에 따라 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하게 됩니다.

제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.  <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다

 

거주안정성 측면에서 갱신거절의 기간을 '6개월~1개월 전'에서 '6개월~2개월 전'으로 바꾼 것입니다. 사실 1개월전까지 가능하다고 하면, 갑자기 1달만에 집을 구하고 이사를 해야할 수도 있으니 임차인 입장에서는 괴로운 일입니다.

 

사실 법을 떠나서, 임차인이나 임대인이나 서로 배려하여 계약갱신여부가 결정이되면 미리 알려주고 시간적인 여유를 주는게 가장 좋은 방법이 아닐까 하는 생각이 드네요.